二次供水给高层住宅套上“紧箍咒”

　　中国江苏网4月17日讯 （记者 何弦 摄影 王鑫）经济的快速发展让高层住宅成为城市发展的一个趋向。2006年，淮安市出现了第一家建有高层住宅的小区，此后，市区的小高层、高层住宅日渐增多，并有向百米以上的超高层发展的趋势。然而，高层住宅在给城市生活带来一定便利和舒适的同时，也存在一些后期管理上的难题，高层住宅二次供水就是其中之一。

　　眼下，由高层住宅二次供水引发的矛盾愈演愈烈，一方面，自来水公司常因高额的水费拖欠问题头疼不已；另一方面，费用纠纷导致的用水不便也激起了业主的不满。而在这当中充当“第三者”的物业公司也觉得二次供水的后期管理、维护是个麻烦事。那么，何为二次供水？为什么高层住宅需要二次供水？目前我市高层住宅二次供水的后期管理究竟存在哪些问题？形成这些问题的原因是什么？怎样才能解决这些矛盾？记者对此进行了采访。

　　A、高层住宅多需二次供水

　　何为二次供水呢？在弄清楚这个问题之前，先来看看什么是高层住宅。一般来说，7层及檐高20米以上的住宅，都可以被称为高层住宅，而根据楼房高度的不同，高层住宅又可分为小高层、高层和超高层。通常人们把7—9层的楼房称为中高层（即人们通常所说的“小高层”）、10层及以上为高层、总高度为100米以上则为超高层。目前，在淮安，小高层和高层是较常见的高层住宅。

　　因为市政供水管线压力有限，所以建筑高度超过城市供水服务水压标准的高层住宅，都需要将城市公共供水通过所在小区的二次供水设备加压之后再供给居民，这就是高层住宅的二次供水。市自来水公司设计中心主任张卫告诉记者，一般6层以上的高楼就需要进行二次供水。“相比原水供水，二次供水的水质更容易被污染，所以二次供水的建设、管理、维护直接关系到二次供水的水质、水压和供水安全与居民的日常生活密切相关。”

　　张卫介绍，目前，我市高层住宅二次供水以两种方式为主。一是水箱+水泵联合供水。这种方式相对落后，多用于一些早期建成的老小区。它的缺点是需要专业人员定期清理水池和进行消毒，时间久了容易存在水质安全方面的问题。第二种方式是近年来普遍采用的利用一种无负压增压设备进行供水，也就是所谓的“管网叠压供水时代”。这种方式具有高效节能，环保无二次污染，易维修等优点，但对高层附近的道路市政管网有要求。“无负压增压设备要求接入的管网口径小、水压低，否则就会影响周围其他地区的用水。所以不是所有高层都可以使用无负压增压设备。”张卫说。

　　B、“总表制”收费问题多

　　在采访中，记者了解到，目前我市高层住宅二次供水费用收缴主要有两种方式。全市约10家建有高层住宅的小区将二次供水的建设、维护、管理全权移交给了市自来水公司。收费、管理均由自来水公司负责；而另外一种则是目前的“主流”方式，即由物业代收代缴二次供水的费用。在第二种方式下，大多数高层住宅的二次供水采用“总表制”收费方式，一个小区的高层住宅只有一块自来水公司安装的总水表，每家每户的分表是开发商自行购买安装。自来水公司按月收取水费时，只抄总表开单，每家每户的水费分摊则由物业一家一家上门抄录、收钱。

　　目前，市自来水公司直接供水的标准价格是2.55元/吨。但高层建筑的二次供水费用价格需要在此基础上加上二次供水设备的日常维护费，其中二次供水设备的加压动力费（也就是额外的耗电费）占了大头。另外，如果该高层住宅是由物业代收代缴二次供水费，则还要加上一定的水表损耗费、抄录费和人工费。几部分合计起来，才是二次供水费用的最终价格。这就是上文中严女士之所以曾交过6元多每吨水费的原因。但按照常理，严女士住的是4楼，并不需要二次供水，为什么却要按二次供水的价格标准缴费呢？

　　走访了市区多家建有高层住宅的小区，记者发现，采用第一种收费方式，即由自来水公司负责维护管理的小区，因为权责明确、管理到位，基本没发生过什么矛盾纠纷，但由物业代收代缴二次供水费的小区却很混乱，矛盾重重。各家物业不仅收费标准不一样，收取方式也不一样。撇开人工费等不谈，有的物业将二次供水的动力费摊入水费中，还有的将动力费纳进了物业费中。而且，目前市区各高层住宅的二次供水动力费收费标准也不一样，有的是根据供电局缴费发票以及用户的用水量分摊到户，有的是按照住户房屋面积收取。采取哪一种标准，一般由物业或业主委员会决定。此外，虽然大多数高层住宅6层以下的住户无需二次供水，不用缴纳二次供水的额外费用，但也有个别中高层住宅整栋楼都实行了二次供水，从底层到最高层的用户都要按二次供水的水费标准交钱。

　　C、欠费停水触发三方矛盾

　　由于在市政直接供水与用户之间加了一道环节，致使二次供水容易产生一些矛盾点。记者了解到，自2006年我市第一家建有高层住宅的小区出现后，高层住宅的费用纠纷就频频发生。“我们楼曾因欠费停水不止一次了！”家住淮海西路上某小区高层住宅4楼的严女士颇无奈地说，“停一次闹一次！我们打过市长热线，但收效也不大。”严女士说，自己2006年刚住进该小区时，物业收取的水费合计6块多每吨，业主们都觉得太贵了，就集体不交钱，最后欠费停水了。“闹过几次之后，现在交2.55元每吨，也就是市自来水公司的直供水标准价，我们才满意。”近日，记者走访市区多家建有高层住宅的小区发现，曾因拖欠水费而被停水的高层住宅有不少，而且有些高层住宅楼已经变成了欠费的“老油条”。

　　3月8日上午，在市自来水公司提供的一份近期的高层住宅二次供水水费欠账单上，记者看到，2011年12月9日至2012年2月10日，交通路上的某高层住宅小区拖欠水费12199.20元；2011年12月5日至2012年3月6日，位于军营西路上的某高层住宅小区拖欠水费14397.30元。自来水公司工作人员告诉记者，如果用户欠费次数多、欠费数额较大，自来水公司只能停止供水。“近年来，市区的高层住宅基本都存在此类问题。但如果我们停止供水，业主很快就会找上门来，或者向其他一些部门投诉。可是，自来水公司是服务性企业，用户总是欠费怎么行呢？而且一般只要在3个月以内补齐水费的，我们都不会停水。”

　　水费纠纷不仅让高层住宅的业主与自来水公司之间摩擦不断，也引发了业主和小区物业之间的矛盾。“业主不肯交二次供水费，停了水矛头第一个指向物业。”某建有高层住宅的小区物业人员说，“另一方面，自来水公司经常向我们催缴水费，物业夹在中间真是两难。”

　　以延安东路上某建有高层住宅的小区为例。该小区共有9幢高层住宅。“我们是将二次供水的水、动力费放在一起收的。水费标准是2.55元/吨，电费则是物业根据供电局开出的发票以及各家各户的用水量分摊到户。”该小区物业经理称，大多数居民对正常2.55元/吨的水费价格没什么异议，矛盾的焦点在于二次供水产生的动力费。“二次供水的动力费容易给用户产生忽高忽低的感觉。”该物业经理说，“因为根据用水量以及高度的不同，泵水设备的耗电忽高忽低，比如同样是一吨水，有时耗电0.7——0.8元，有时一下窜到1.3元——1.4元。所以，一些不太明白的住户就以各种理由拒交动力费。

　　D、供水设备维保开支不小

　　不仅如此，“总水表制”和物业代收代缴还产生了总水表与分水表之间的损耗费用以及物业的人工成本。军营西路上一个建有高层住宅的小区物业经理表示，总表和分表之间的损耗差价只能平摊到每户头上，而且不少开发商安装的水表很廉价，有的仅十几块钱一个，这样的水表往往存在计量不准确的问题。

　　同时，一户户地上门收费也使得物业公司的用人成本大增。延安东路上某小区的物业经理称：“物业的人员本来就不多，但却将大量的人力精力投入到水费收缴上，这一定程度上影响了物业管理其他方面的工作效果。而且，每上门一次就产生了一定人工费，这部分费用最后恐怕还得在物业费里有所体现。”

　　还有不少物业抱怨，业主常年不在家或早出晚归等都给物业收缴水费带来了不便，物业常常反复上门却要不到钱。“为了业主正常用水，我们通常先把欠费垫付上，但却很难100%回收上来，所以几乎每年都贴钱。”某小区的物业经理说，“有的用户已经一年多没交钱了。”军营西路某小区物业经理则表示，他们小区共有4幢高层，250多户人家，因为户数多，物业收费的时间跨度较大，本是2个月收一次水费，每次却拖后2——3个月还收不上来。

　　除了收费混乱，由物业负责管理维护二次供水设备的高层住宅还存在供水设备质量不佳、管理不善等问题。高层住宅建成后，开发商会将供水设备的管理、维护责任移交给物业。然而，不少高层住宅的物业向记者反映，开发商建设的供水设备质量并不太好。延安东路上某小区的一只水泵只用了不到一年就彻底坏了。“一般情况下，过了一年保修期开发商就不负责了。供水设备的日常维修费由物业掏钱，5年以后的大额维修费可以申请住宅专项维修资金。”该小区物业称。

　　“供水设备管理不到位也容易引发业主的不满。因为供水设备的后期维护保养很重要，特别是必须利用水箱的方式，这不仅关系到居民的饮水安全，对延长设备本身的寿命也有好处。” 市自来水公司设计中心主任张卫说，但由于缺乏明确的责任规范以及统一的管理制度，目前政府部门对高层住宅二次供水设备的维保情况也难以监管。